Rechterlijke uitspraken WOZ-waarde i.v.m. windturbines

Rechtbank Zwolle, sector bestuursrecht

Registratienummer: AWB 06/603

Datum van uitspraak: 13-11-2006

Concrete dreiging van mogelijke plaatsing windmolenpark leidt tot vermindering WOZ-waarde van nabij gelegen woning

Samenvatting

Een bewoner van een woonboerderij in de gemeente Ommen, heeft bezwaar gemaakt tegen zijn aanslag OZB 2005. De gemeente (het hoofd afdeling financiën) heeft het bezwaar gegrond verklaard en verlaagt de WOZ-waarde van de woonboerderij. De bewoner is het niet eens met deze verlaging en gaat in beroep gaat bij de rechtbank Zwolle.

Hij voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende omstandigheid dat in de omgeving van zijn woonboerderij mogelijk acht windturbines zullen worden geplaatst.

Voor het rechtsverloop wordt verwezen naar de uitspraak van de rechtbank Zwolle in een analoge zaak, ook in Ommen, elders onder ‘jurisprudentie’ (RvS, LJN: AZ1572, d.d. 26-10-2006).

De rechter stelt het waardedrukkend effect in goede justitie vast op 15%.

Voor de volledige tekst van de uitspraak, zie hieronder. 

Woerden, 16-11-2006

Roeland van Rooij

Transcriptie van Uitspraak .

Rechtbank Zwolle-Lelystad

Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

Registratienummer: AWB 06/603

Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 26 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

1. Eiser Y,

gemachtigde M. Schoonveld en

1. Hoofd afdeling financiën van de gemeente Ommen, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak (……) vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2005, met nummer (…..). Daarbij is de waarde vastgesteld op (€ ……) per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Bij brief van 31 maart 2005 heeft eiser bezwaar gemaakt tegen deze beschikking.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 januari 2006 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 376.500,-. Eiser heeft daartegen bij brief van 7 maart 2006 beroep ingesteld. Bij brief van 31 maart 2006 heeft eiser aanvullende stukken overlegd. Verweerder heeft op 3 mei 2006 een verweerschrift ingediend.

Het beroep is op 5 oktober 2006 ter zitting behandeld. Eiser en zijn gemachtigde zijn – met bericht vooraf – niet verschenen. Verweerder is – met bericht vooraf – evenmin veschenen.

De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.

2. De feiten

Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak (…..) te (……). De onroerende zaak betreft een woonboerderij met aangebouwde schuur en een vrijstaande werktuigenberging en veeschuur. De inhoud bedraagt ongeveer 560 m3 en de oppervlakte van het perceel is 19.738 m3. De woning is gebouwd in 1933. van de onroerende zaak is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

3. Het geschil

In geschil is of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog heeft vastgesteld.

Eiser is van mening dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat onvoldoende rekening is gehouden met de waardeverminderende omstandigheid dat in de omgeving van de onroerende zaak mogelijk acht windturbines zullen worden geplaatst. Hiertoe heeft eiser een op 6 maart 2006 opgemaakt taxatierapport overgelegd. Eiser verzoekt de WOZ-waarde met 30% te verminderen.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde in de uitspraak op bezwaar correct is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een op 25 april 2006 opgesteld taxatierapport overgelegd. Daarnaast heeft verweerder een op 11 april 2006 opgestelde rapportage onderzoek waarde beïnvloeding windturbines overgelegd ter onderbouwing van zijn stelling dat sinds het bekend worden van de plannen van het windmolenpark er zich geen meetbare daling van prijzen heeft voorgedaan.

Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

4. Beoordeling van het geschil

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.

Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling wet WOZ wordt de WOZ-waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn.

In het door verweerder overgelegde taxatierapport, opgesteld door R. Krist, gediplomeerd WOZ-taxateur, wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van (€ ……). Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie andere woonboerderijen te Witharen en Arriën. Deze woningen zijn op 31 maart 2003, 3 februari 2003 en 4 februari 2003 verkocht voor respectievelijk € 420.000,-, € 385.000,- en € 321.600,-.

Eiser heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat eisers onroerende zaak in het plangebied voor plaatsing van een windmolen ligt.

Onder verwijzing naar de uitspraak van deze rechtbank van 26 oktober 2006, onder nummer AWB 06/607, waarvan de motivering hier als ingelast moet worden beschouwd, ziet de rechtbank in de onderhavige zaak eveneens aanleiding om de waarde van eisers onroerende zaak per 1 januari 2003 in goede justitie te bepalen.

De rechtbank stelt in goede justitie het waardedrukkend effect van de dreiging van plaatsing van het windmolenpark vast op 15% en stelt de waarde van eisers onroerende zaak aldus vast op (€……)

Hieruit volgt dat het beroep gegrond is.

5. Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb. Wel bestaat aanleiding de gemeente Ommen te veroordelen tot vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht.

6. Beslissing

De rechtbank:

– verklaart het beroep gegrond;

– vernietigt de uitspraak op bezwaar;

– stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 vast op (€……);

– bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

– gelast dat de gemeente Ommen aan eiser het door hem gestorte griffierecht ad € 37,- vergoedt.

Aldus gewezen door mr. A. Oosterveld en in tegenwoordigheid van mr. L.E. Blauw, griffier, in het openbaar uitgesproken op 13 november 2006.

Afschrift verzonden op: 13 november 2006